لم يقصد المستثمر والمطور البلجيكي Nextensa أبدًا إنشاء منطقة صديقة للبيئة في بروكسل عندما وضعت لأول مرة مشروع Gare Maritime متعدد الاستخدامات على لوحة الرسم.
منذ ذلك الحين ، أصبح المشروع ، وهو جزء من إعادة التطوير الحضري لحي Tour & Taxis ، نموذجًا للبناء الدائري للتطورات متعددة الاستخدامات.
« مع تغير الأسواق والاقتصادات ، وأصبح لدينا بشكل تدريجي رؤى جديدة ، تطورت أهدافنا ؛ يقول كريس فيرهيلين ، كبير مسؤولي الاستثمار والتطوير في شركة Nextensa ، الذي كان يعمل على إعادة تطوير Tour & Taxis منذ إنشائها قبل 21 عامًا ، « وهم لا يزالون يتطورون » .
كريس فيرهيلين ، رئيس الاستثمار والتطوير بشركة Nextensa
سميت على اسم عائلة Thurn und Taxis الألمانية ، التي كانت تمتلك الحقول المحيطة ، تقع Tour & Taxis على الجانب الآخر من القناة من المركز التاريخي لمدينة بروكسل. كانت ذات يوم موقعًا لمركز شحن مهم ، وموطنًا لأكبر محطة سكة حديد للشحن في أوروبا – Gare Maritime ، وهي عبارة عن هيكل من الحديد المطاوع يبلغ ارتفاعه 24 مترًا وطوله 280 مترًا ، وتم بناؤه في 1902-1908.
مع دقات ساعة التاريخ ، تم التخلي عن الموقع أخيرًا ، ولم يتبق سوى الهياكل المعمارية. كجزء من إعادة تطوير Tour & Taxis ، أعادت شركة Nextensa تصميم Gare Maritime لتوفير 45000 متر مربع من المساحة : 30،000 متر مربع من مساحة العمل ، و 10000 متر مربع من متاجر التجزئة ، و 2500 متر مربع من المأكولات والمشروبات ، فضلاً عن مساحة للأحداث.
أوراق الاعتماد البيئية لـ Gare Maritime
يقول فيرهيلين: « أكثر الجوانب البيئية للمشروع هي أننا احتفظنا بالمبنى الأصلي ». بالإضافة إلى ذلك ، يعد Gare Maritime محايدًا للكربون وخاليًا من الوقود الأحفوري ، ويقوم الموقع بجمع مياه الأمطار وإعادة تدويرها ، كما تم استعادة الخشب الأصلي وأحجار الرصف والأعمدة المصنوعة من الحديد المطاوع أو إعادة توجيهها وإعادة استخدامها .
إنه أيضًا أكبر مشروع للأخشاب المصفحة في العالم ويتضمن 3000 متر مربع من الحدائق ، والتي تمر عبر المساحة المغطاة. كانت الفكرة إنشاء منطقة جديدة لجميع سكان بروكسل ، وكذلك للزوار من مناطق أبعد. يقول فيرهيلين: « لقد مضى وقت طويل منذ أن كان لبروكسل شيء جديد ومثير للاهتمام وذو حجم معين لتعلن عنه ».
جار ماريتايم
كيف تطورت فكرة منطقة صديقة للبيئة
يوضح فيرهيلين قائلاً: « اتجهت فكرتنا الأولية نحو إنشاء مركز تسوق ، لكن الموقع لم يكن مناسبًا ، ولم تكن الظروف مناسبة ، لذلك أردنا أن نفعل شيئًا مختلفًا ».
يتذكر اليوم الذي زار فيه سانتياغو كالاترافا المهندس المعماري الشهير Gare Maritime في جميع أنحاء العالم لجسوره النحتية. لاحظ كالاترافا لـ Verhellen: « أنت لست بحاجة لي. الكاتدرائية الخاصة بك موجودة بالفعل « .
يقول فيرهيلين: « كان المبنى هو الذي اتخذ قرارًا بشأن الطريقة التي أعيد استخدامها لأغراض أخرى ». نظرًا لأنها كانت عبارة عن هيكل معدني ضخم ، فقد حازت الكاتدرائية « العلمانية » على لقب « السيدة الحديدية ». « إنها هيكل كبير ، وهي لا تريد أن تفعل ما تريدها أن تفعله ؛ يقول فيرهيلين: « إنها تقبل أشياء معينة دون غيرها » .
قرر المبنى طريقة إعادة توجيهه – Verhellen ، Nextensa
من خلال العمل مع المهندس المعماري Neutelings Riedijk ، أبقت Nextensa المساحات مفتوحة لواحدة من ثلاث قاعات مركزية للاحتفاظ بالشعور بالمساحة. يقول فيرهيلين: « لم نرغب في وضع صندوق داخل صندوق ، لأننا أردنا الاحتفاظ بمظهر عمر المبنى ».
الامتداد المفتوح لإحدى القاعات المركزية الثلاث © Filip Dujardin / Neutelings Riedijk Architects
للبناء داخل الفضاء ، استخدمت Nextensa الخشب ، بصفاته « الشبيهة بالميكانو » ، من أجل « لمس » هيكل السقف الحالي ، بدلاً من الملاكمة في الفضاء. كانت الفكرة هي إنشاء مساحة تشبه كتلة مدينة مغطاة أكثر من مبنى ضخم واحد.
بصرف النظر عن القاعات الثلاث المركزية ، يتكون Gare Maritime من أربع قاعات أخرى أصغر و 12 جناحًا جديدًا إضافيًا . تشمل الجوانب الأخرى التي تحددها السمات المعمارية الأصلية الطريقة التي تتشابك بها الشوارع عبر الفضاء ، وتحديد مواقع المداخل العشرين أو نحو ذلك.
تم تصميم مركز التسوق لكي تتسوق. ها أنت هنا [و] لا نطلب منك فعل أي شيء – Verhellen ، Nextensa
« في Gare Maritime ، تأتي إلى منطقة مغطاة دون الشعور بأنك داخل مبنى ، حيث يوجد الكثير من الزجاج ، والكثير من الإضاءة والسقوف العالية. يقول فيرهيلين « إنه مناخ آخر ». كما يقول الحديث التسويقي للمشروع: « إنها مدينة لا تمطر فيها أبدًا ». وفي بروكسل تمطر بغزارة.
« مركز التسوق مصمم هندسيًا لكي تتسوق. هنا ، تأتي وتنتقل إلى حديقة ، وهذا يريحك لأننا لا نطلب منك فعل أي شيء « ، كما يقول فيرهيلين ، الذي يضيف أنه غالبًا ما يرى أشخاصًا يأتون إلى الفضاء ويجلسون هناك ، ويلتقطون لحظة من الاستبطان.
« تعال وأنت في حديقة » © Nextensa
جاذبية مبنى « غير نمطي » للاستخدامات المختلطة
يقول فيرهيلين إن هناك طريقان لتحقيق الربح كمطور. الأول هو أن تفعل شيئًا قياسيًا. والآخر هو القيام بشيء غير نمطي. « لقد فعلنا شيئًا غير عادي ، وقال العملاء ، إنه ممتع ، إنه مختلف ؛ هذا ما نريده « .
ويوضح أن شاغلي مساحة العمل قد وقعوا عقود إيجار لسببين رئيسيين : من أجل أوراق الاعتماد البيئية ، وذلك للحصول على « قصة » لأهداف ESG الخاصة بهم ؛ وجذب الأجيال الشابة من العمال والاحتفاظ بهم ، الباحثين عن « مكان مثير » للعمل.
تتضمن قائمة مستأجري أماكن العمل أسماء مثل Accenture و Universal Music و BSH و Publicis و UNICEF . Nextensa – التي تم تشكيلها في سبتمبر بعد اندماج Extensa (حيث كان Verhellen كان الرئيس التنفيذي) و Leasinvest Real Estate ، وكلاهما جزء من مجموعة Ackermans & Haaren الاستثمارية – تنتقل أيضًا إلى Gare Maritime.
يقول فيرهيلين إن البيع بالتجزئة « يستغرق وقتًا أطول قليلاً » ، بالنظر إلى الطبيعة غير النمطية للمساحة والتأخيرات التي تسببها إجراءات الإغلاق. ويضيف: « لكننا واثقون من أننا سنصل إلى هناك ». تتطلع Nextensa للعمل مع بائعي التجزئة « الاستعداد للغد » – أولئك الذين يرغبون في استخدام وحدة البيع بالتجزئة لإخبار قصة علامتهم التجارية والتواصل مع العملاء في مساحة الحدث.
يخلق المبنى « غير العادي » مكانًا مثيرًا للعمل © Sarah Blee / Neutelings Riedijk Architects
أسماء كبيرة لسوق الطعام تقدم المأكولات البلجيكية
تأتي الأطعمة والمشروبات على شكل سوق للأطعمة ، حيث تعاونت شركة Nextensa مع شركة AB InBev البلجيكية العملاقة للتخمير . يُعد بار Victoria Flagship ، الذي سمي على اسم بيرة فيكتوريا الأشقر التي تم إطلاقها حديثًا ، تكريمًا تاريخيًا لبروكسل وبقائها بعد قصف لويس الرابع عشر لفرنسا عام 1695.
عند افتتاحه رسميًا في 26 نوفمبر ، سيكون سوق الطعام أيضًا موطنًا لعشرة عدادات يديرها عشرة طهاة مشهورين ، والذين سيعيدون تفسير الأطباق التقليدية بأسلوب الشارع. تشمل الأسماء التي تم إصدارها حتى الآن العديد من الطهاة الحاصلين على نجمة ميشلان من بلجيكا ، بالإضافة إلى نجوم الطهي الصاعدين مثل رئيس الطهاة الفرنسيين في اللحظة Adrien Cachot .
تم تصميم Gare Maritime أيضًا للارتباط بالمناطق المجاورة لـ Tour & Taxis ، وعلى وجه الخصوص المباني التاريخية الأخرى في المنطقة التي أعيد استخدامها في أوائل القرن العشرين ، بما في ذلك Sheds (للأحداث) ، والمستودع الملكي (مساحة العمل ، البيع بالتجزئة والترفيه) ، Maison de la Poste ( مكان للمؤتمرات ، مسرح خاص) و Hôtel des Douanes (تصريح تخطيط لفندق).
إجمالاً ، تم بناء نصف حي Tour & Taxis فقط ، كما يقول Verhellen ، مع وجود 1500 وحدة سكنية أخرى في المستقبل ، وسيتم توسيع الحديقة الجديدة.
إنشاء منطقة جديدة صديقة للبيئة بدون تمويل حكومي
« يثبت مشروع Gare Maritime أنه من الممكن للقطاع الخاص ، دون أي مساعدة من السلطات – دون أي إعانات أو منح أو إعفاءات ضريبية – تحديد جميع المربعات لإنشاء مشروع محايد للكربون وخالي من الطاقة ، وهو مشروع يقول فيرهيلين.
لا يوجد شيء يمكننا القيام به ولم نفعله فيما يتعلق بتكنولوجيا اليوم ، والتي تشكل في جميع أنحاء العالم مثالاً يحتذى به – Verhellen ، Nextensa
عندما سُئل فيرهيلين عن الابتكار ، أجاب: « المفهوم برمته مبتكر ، والعملية برمتها ، والحفظ والجانب البيئي. لا يوجد شيء يمكن أن نفعله ولم نفعله فيما يتعلق بتكنولوجيا اليوم ، والتي تشكل نموذجًا يحتذى به في جميع أنحاء العالم « .
من الممكن للقطاع الخاص ، دون أي مساعدة من السلطات … إنشاء مشروع محايد كربونيًا خالٍ من الطاقة – Verhellen، Nextensa
على الصعيد التكنولوجي ، يستشهد Verhellen بنوافذ Halio الزجاجية الذكية باعتبارها ابتكارًا كبيرًا ، تم تثبيته لأول مرة من قبل منتجها AGC Glass في Gare Maritime. يوضح فيرهيلين: « إنه جيد للمباني التاريخية حيث لا توجد حاجة إلى المزيد من واقيات الشمس ».
أكبر مشروع للأخشاب المصفحة في العالم © Nextensa
الحاجة إلى أن تكون طموحًا ومبتكرًا
عندما سألت شركة MIPIM World Verhellen عن التحديات غير المتوقعة ، أجاب أن جميع التحديات كانت متوقعة – باستثناء واحدة.
بينما كانوا يستعدون للحصول على موافقة سلطات الإطفاء المحلية مرة أخرى في أبريل 2019 ، اندلع الحريق في نوتردام دي باريس ، مما أدى إلى تدمير العلية الخشبية القديمة للكاتدرائية وتسبب في تحطم البرج من خلال الأقبية أدناه.
« البناء الخشبي أكثر مقاومة للحريق من المعدن لأن حروق الأخشاب أبطأ ، ولكن كل الخشب المفاجئ كان يُنظر إليه على أنه مادة يمكن أن تحترق بسرعة كبيرة ، وكان علينا القيام بمزيد من الحماية من الحرائق للحصول على توقيع السلطات المحلية ، » Verhellen يتذكر.
كن طموحا. انظر إلى المستقبل … عليك أن تكون جريئًا فيما تفعله – Verhellen ، Nextensa
وأهم نصائحه للمطورين الذين يتطلعون إلى القيام بمثل هذه المنطقة البيئية ، نموذج للبناء الدائري؟ « كن طموحا. انظر للمستقبل. اصنع شيئًا للقرن الحادي والعشرين ولا تتعثر في طريقة سهلة لرأسمالية متأخرة للقيام بشيء ما ، لأن القيمة المستقبلية لن تكون موجودة. عليك أن تكون جريئا فيما تفعله « .
كانت الاستدامة والبناء الدائري من بين القضايا الرئيسية من بين 21 وجهة نظر تم جمعها في أحدث كادر من ESSEC Business School – » مناطق ومكاتب الأعمال في مدينة ما بعد كوفيد « .
قد تكون مهتمًا أيضًا بمقال كتبته Angelica Krystle Donati من Donati SpA حول » لماذا لم يعد بإمكان العقارات والبناء تجاهل أجندة الاستدامة « .
