لم يقصد المستثمر والمطور البلجيكي Nextensa أبدًا إنشاء منطقة صديقة للبيئة في بروكسل عندما وضعت لأول مرة مشروع Gare Maritime متعدد الاستخدامات على لوحة الرسم.
منذ ذلك الحين ، أصبح المشروع ، وهو جزء من إعادة التطوير الحضري لحي Tour & Taxis ، نموذجًا للبناء الدائري للتطورات متعددة الاستخدامات.
“مع تغير الأسواق والاقتصادات ، وأصبح لدينا بشكل تدريجي رؤى جديدة ، تطورت أهدافنا ؛ يقول كريس فيرهيلين ، كبير مسؤولي الاستثمار والتطوير في شركة Nextensa ، الذي كان يعمل على إعادة تطوير Tour & Taxis منذ إنشائها قبل 21 عامًا ، “وهم لا يزالون يتطورون” .
كريس فيرهيلين ، رئيس الاستثمار والتطوير بشركة Nextensa
سميت على اسم عائلة Thurn und Taxis الألمانية ، التي كانت تمتلك الحقول المحيطة ، تقع Tour & Taxis على الجانب الآخر من القناة من المركز التاريخي لمدينة بروكسل. كانت ذات يوم موقعًا لمركز شحن مهم ، وموطنًا لأكبر محطة سكة حديد للشحن في أوروبا – Gare Maritime ، وهي عبارة عن هيكل من الحديد المطاوع يبلغ ارتفاعه 24 مترًا وطوله 280 مترًا ، وتم بناؤه في 1902-1908.
مع دقات ساعة التاريخ ، تم التخلي عن الموقع أخيرًا ، ولم يتبق سوى الهياكل المعمارية. كجزء من إعادة تطوير Tour & Taxis ، أعادت شركة Nextensa تصميم Gare Maritime لتوفير 45000 متر مربع من المساحة : 30،000 متر مربع من مساحة العمل ، و 10000 متر مربع من متاجر التجزئة ، و 2500 متر مربع من المأكولات والمشروبات ، فضلاً عن مساحة للأحداث.
أوراق الاعتماد البيئية لـ Gare Maritime
يقول فيرهيلين: “أكثر الجوانب البيئية للمشروع هي أننا احتفظنا بالمبنى الأصلي”. بالإضافة إلى ذلك ، يعد Gare Maritime محايدًا للكربون وخاليًا من الوقود الأحفوري ، ويقوم الموقع بجمع مياه الأمطار وإعادة تدويرها ، كما تم استعادة الخشب الأصلي وأحجار الرصف والأعمدة المصنوعة من الحديد المطاوع أو إعادة توجيهها وإعادة استخدامها .
إنه أيضًا أكبر مشروع للأخشاب المصفحة في العالم ويتضمن 3000 متر مربع من الحدائق ، والتي تمر عبر المساحة المغطاة. كانت الفكرة إنشاء منطقة جديدة لجميع سكان بروكسل ، وكذلك للزوار من مناطق أبعد. يقول فيرهيلين: “لقد مضى وقت طويل منذ أن كان لبروكسل شيء جديد ومثير للاهتمام وذو حجم معين لتعلن عنه”.
جار ماريتايم
كيف تطورت فكرة منطقة صديقة للبيئة
يوضح فيرهيلين قائلاً: “اتجهت فكرتنا الأولية نحو إنشاء مركز تسوق ، لكن الموقع لم يكن مناسبًا ، ولم تكن الظروف مناسبة ، لذلك أردنا أن نفعل شيئًا مختلفًا”.
يتذكر اليوم الذي زار فيه سانتياغو كالاترافا المهندس المعماري الشهير Gare Maritime في جميع أنحاء العالم لجسوره النحتية. لاحظ كالاترافا لـ Verhellen: “أنت لست بحاجة لي. الكاتدرائية الخاصة بك موجودة بالفعل “.
يقول فيرهيلين: “كان المبنى هو الذي اتخذ قرارًا بشأن الطريقة التي أعيد استخدامها لأغراض أخرى”. نظرًا لأنها كانت عبارة عن هيكل معدني ضخم ، فقد حازت الكاتدرائية “العلمانية” على لقب “السيدة الحديدية”. “إنها هيكل كبير ، وهي لا تريد أن تفعل ما تريدها أن تفعله ؛ يقول فيرهيلين: “إنها تقبل أشياء معينة دون غيرها” .
قرر المبنى طريقة إعادة توجيهه – Verhellen ، Nextensa
من خلال العمل مع المهندس المعماري Neutelings Riedijk ، أبقت Nextensa المساحات مفتوحة لواحدة من ثلاث قاعات مركزية للاحتفاظ بالشعور بالمساحة. يقول فيرهيلين: “لم نرغب في وضع صندوق داخل صندوق ، لأننا أردنا الاحتفاظ بمظهر عمر المبنى”.
الامتداد المفتوح لإحدى القاعات المركزية الثلاث © Filip Dujardin / Neutelings Riedijk Architects
للبناء داخل الفضاء ، استخدمت Nextensa الخشب ، بصفاته “الشبيهة بالميكانو” ، من أجل “لمس” هيكل السقف الحالي ، بدلاً من الملاكمة في الفضاء. كانت الفكرة هي إنشاء مساحة تشبه كتلة مدينة مغطاة أكثر من مبنى ضخم واحد.
بصرف النظر عن القاعات الثلاث المركزية ، يتكون Gare Maritime من أربع قاعات أخرى أصغر و 12 جناحًا جديدًا إضافيًا . تشمل الجوانب الأخرى التي تحددها السمات المعمارية الأصلية الطريقة التي تتشابك بها الشوارع عبر الفضاء ، وتحديد مواقع المداخل العشرين أو نحو ذلك.
تم تصميم مركز التسوق لكي تتسوق. ها أنت هنا [و] لا نطلب منك فعل أي شيء – Verhellen ، Nextensa
“في Gare Maritime ، تأتي إلى منطقة مغطاة دون الشعور بأنك داخل مبنى ، حيث يوجد الكثير من الزجاج ، والكثير من الإضاءة والسقوف العالية. يقول فيرهيلين “إنه مناخ آخر”. كما يقول الحديث التسويقي للمشروع: “إنها مدينة لا تمطر فيها أبدًا”. وفي بروكسل تمطر بغزارة.
“مركز التسوق مصمم هندسيًا لكي تتسوق. هنا ، تأتي وتنتقل إلى حديقة ، وهذا يريحك لأننا لا نطلب منك فعل أي شيء “، كما يقول فيرهيلين ، الذي يضيف أنه غالبًا ما يرى أشخاصًا يأتون إلى الفضاء ويجلسون هناك ، ويلتقطون لحظة من الاستبطان.
“تعال وأنت في حديقة” © Nextensa
جاذبية مبنى “غير نمطي” للاستخدامات المختلطة
يقول فيرهيلين إن هناك طريقان لتحقيق الربح كمطور. الأول هو أن تفعل شيئًا قياسيًا. والآخر هو القيام بشيء غير نمطي. “لقد فعلنا شيئًا غير عادي ، وقال العملاء ، إنه ممتع ، إنه مختلف ؛ هذا ما نريده “.
ويوضح أن شاغلي مساحة العمل قد وقعوا عقود إيجار لسببين رئيسيين : من أجل أوراق الاعتماد البيئية ، وذلك للحصول على “قصة” لأهداف ESG الخاصة بهم ؛ وجذب الأجيال الشابة من العمال والاحتفاظ بهم ، الباحثين عن “مكان مثير” للعمل.
تتضمن قائمة مستأجري أماكن العمل أسماء مثل Accenture و Universal Music و BSH و Publicis و UNICEF . Nextensa – التي تم تشكيلها في سبتمبر بعد اندماج Extensa (حيث كان Verhellen كان الرئيس التنفيذي) و Leasinvest Real Estate ، وكلاهما جزء من مجموعة Ackermans & Haaren الاستثمارية – تنتقل أيضًا إلى Gare Maritime.
يقول فيرهيلين إن البيع بالتجزئة “يستغرق وقتًا أطول قليلاً” ، بالنظر إلى الطبيعة غير النمطية للمساحة والتأخيرات التي تسببها إجراءات الإغلاق. ويضيف: “لكننا واثقون من أننا سنصل إلى هناك”. تتطلع Nextensa للعمل مع بائعي التجزئة “الاستعداد للغد” – أولئك الذين يرغبون في استخدام وحدة البيع بالتجزئة لإخبار قصة علامتهم التجارية والتواصل مع العملاء في مساحة الحدث.
يخلق المبنى “غير العادي” مكانًا مثيرًا للعمل © Sarah Blee / Neutelings Riedijk Architects
أسماء كبيرة لسوق الطعام تقدم المأكولات البلجيكية
تأتي الأطعمة والمشروبات على شكل سوق للأطعمة ، حيث تعاونت شركة Nextensa مع شركة AB InBev البلجيكية العملاقة للتخمير . يُعد بار Victoria Flagship ، الذي سمي على اسم بيرة فيكتوريا الأشقر التي تم إطلاقها حديثًا ، تكريمًا تاريخيًا لبروكسل وبقائها بعد قصف لويس الرابع عشر لفرنسا عام 1695.
عند افتتاحه رسميًا في 26 نوفمبر ، سيكون سوق الطعام أيضًا موطنًا لعشرة عدادات يديرها عشرة طهاة مشهورين ، والذين سيعيدون تفسير الأطباق التقليدية بأسلوب الشارع. تشمل الأسماء التي تم إصدارها حتى الآن العديد من الطهاة الحاصلين على نجمة ميشلان من بلجيكا ، بالإضافة إلى نجوم الطهي الصاعدين مثل رئيس الطهاة الفرنسيين في اللحظة Adrien Cachot .
تم تصميم Gare Maritime أيضًا للارتباط بالمناطق المجاورة لـ Tour & Taxis ، وعلى وجه الخصوص المباني التاريخية الأخرى في المنطقة التي أعيد استخدامها في أوائل القرن العشرين ، بما في ذلك Sheds (للأحداث) ، والمستودع الملكي (مساحة العمل ، البيع بالتجزئة والترفيه) ، Maison de la Poste ( مكان للمؤتمرات ، مسرح خاص) و Hôtel des Douanes (تصريح تخطيط لفندق).
إجمالاً ، تم بناء نصف حي Tour & Taxis فقط ، كما يقول Verhellen ، مع وجود 1500 وحدة سكنية أخرى في المستقبل ، وسيتم توسيع الحديقة الجديدة.
إنشاء منطقة جديدة صديقة للبيئة بدون تمويل حكومي
“يثبت مشروع Gare Maritime أنه من الممكن للقطاع الخاص ، دون أي مساعدة من السلطات – دون أي إعانات أو منح أو إعفاءات ضريبية – تحديد جميع المربعات لإنشاء مشروع محايد للكربون وخالي من الطاقة ، وهو مشروع يقول فيرهيلين.
لا يوجد شيء يمكننا القيام به ولم نفعله فيما يتعلق بتكنولوجيا اليوم ، والتي تشكل في جميع أنحاء العالم مثالاً يحتذى به – Verhellen ، Nextensa
عندما سُئل فيرهيلين عن الابتكار ، أجاب: “المفهوم برمته مبتكر ، والعملية برمتها ، والحفظ والجانب البيئي. لا يوجد شيء يمكن أن نفعله ولم نفعله فيما يتعلق بتكنولوجيا اليوم ، والتي تشكل نموذجًا يحتذى به في جميع أنحاء العالم “.
من الممكن للقطاع الخاص ، دون أي مساعدة من السلطات … إنشاء مشروع محايد كربونيًا خالٍ من الطاقة – Verhellen، Nextensa
على الصعيد التكنولوجي ، يستشهد Verhellen بنوافذ Halio الزجاجية الذكية باعتبارها ابتكارًا كبيرًا ، تم تثبيته لأول مرة من قبل منتجها AGC Glass في Gare Maritime. يوضح فيرهيلين: “إنه جيد للمباني التاريخية حيث لا توجد حاجة إلى المزيد من واقيات الشمس”.
أكبر مشروع للأخشاب المصفحة في العالم © Nextensa
الحاجة إلى أن تكون طموحًا ومبتكرًا
عندما سألت شركة MIPIM World Verhellen عن التحديات غير المتوقعة ، أجاب أن جميع التحديات كانت متوقعة – باستثناء واحدة.
بينما كانوا يستعدون للحصول على موافقة سلطات الإطفاء المحلية مرة أخرى في أبريل 2019 ، اندلع الحريق في نوتردام دي باريس ، مما أدى إلى تدمير العلية الخشبية القديمة للكاتدرائية وتسبب في تحطم البرج من خلال الأقبية أدناه.
“البناء الخشبي أكثر مقاومة للحريق من المعدن لأن حروق الأخشاب أبطأ ، ولكن كل الخشب المفاجئ كان يُنظر إليه على أنه مادة يمكن أن تحترق بسرعة كبيرة ، وكان علينا القيام بمزيد من الحماية من الحرائق للحصول على توقيع السلطات المحلية ،” Verhellen يتذكر.
كن طموحا. انظر إلى المستقبل … عليك أن تكون جريئًا فيما تفعله – Verhellen ، Nextensa
وأهم نصائحه للمطورين الذين يتطلعون إلى القيام بمثل هذه المنطقة البيئية ، نموذج للبناء الدائري؟ “كن طموحا. انظر للمستقبل. اصنع شيئًا للقرن الحادي والعشرين ولا تتعثر في طريقة سهلة لرأسمالية متأخرة للقيام بشيء ما ، لأن القيمة المستقبلية لن تكون موجودة. عليك أن تكون جريئا فيما تفعله “.
كانت الاستدامة والبناء الدائري من بين القضايا الرئيسية من بين 21 وجهة نظر تم جمعها في أحدث كادر من ESSEC Business School – ” مناطق ومكاتب الأعمال في مدينة ما بعد كوفيد “.
قد تكون مهتمًا أيضًا بمقال كتبته Angelica Krystle Donati من Donati SpA حول ” لماذا لم يعد بإمكان العقارات والبناء تجاهل أجندة الاستدامة “.
