قام كلايف نيكول وفريقه المؤسس بتأسيس شركة فابريكس ، وهي مدير صندوق في لندن ومستثمر ومطور ، قبل خمس سنوات مع التركيز على خلق عالم أكثر استدامة.
تتمثل إحدى الطرق الرئيسية لتحقيق ذلك في إعادة توظيف المباني القديمة والتاريخية والمهجورة في كثير من الأحيان – من محاكم التاج السابقة إلى مصانع التعبئة واستوديوهات الأفلام – وتحويلها إلى مساحات تجارية وعمل .
تمتلك فابريكس محفظة تطويرية حالية تبلغ مليوني قدم مربع ، معظمها في لندن ، ولكن أيضًا في برلين ومانشستر وليفربول. تتطلع الشركة الآن – “في المستقبل القريب” ، كما قال نيكول لـ MIPIM World – لإطلاق وسيلة تمويل جديدة تركز على مهاراتهم الأساسية في إعادة تهيئة المباني.
Atelier Gardens في برلين ، حيث تجلب Fabrix مجموعة أكبر من المستأجرين إلى حرم استوديو الأفلام في المدينة ، Berliner Union Film Ateliers © MVRDV
القيام بذلك على طريقة فابريكس
في قلب أعمالهم توجد “طريقة فابريكس” ، والتي تركز على “التطبيق الذكي” للتمويل والتكنولوجيا والهندسة المعمارية لخلق عالم أكثر استدامة.
في حقبة ما بعد كوفيد ، حيث تكون كل من القضايا البيئية والمجتمعية في دائرة الضوء ، يجذب هذا النهج الانتباه من داخل الصناعة وخارجها ، ولأول مرة يُنظر إليه على أنه أكثر من مجرد “ شيء جميل ”. .
يتعلق الأمر بفهم أن هناك فائدة من “إنسانية” الأشياء التي نقوم بها ، والثقة في ذلك – كلايف نيكول ، فابريكس
يقول نيكول: “إن اتساع وعمق الموضوعات التي نغطيها غالبًا ما يربك الناس عندما نحاول شرحها”. “هذا أمر صعب في صناعة حيث يُطلب منا جميعًا أن نكون ضيقين جدًا في رسائلنا من أجل جمع التبرعات … يتعلق الأمر بفهم أن هناك فائدة من” الإنسانية “للأشياء التي نقوم بها والثقة في ذلك.”
كلايف نيكول ، الرئيس التنفيذي لشركة فابريكس
كيف تحقق Fabrix عوائد قوية من إعادة استخدام المباني
يقول نيكول: “هدفنا هو إظهار أنه يمكننا تحقيق عوائد قوية في نفس الوقت مع دمج التأثير الإيجابي على الطبيعة وعلى الناس ، وإنشاء مشاريع معمارية مذهلة تثري مدننا”.
ويوضح أن تحقيق عوائد قوية يتعلق “بتحسين كيفية استخدام أموالك” . كل ذلك مع قبول هذا الجزء من الربح يستخدم “لإثراء” المشروع ، مثل تصميم المباني منخفضة الصيانة التي تتطلب استخدامًا أقل للمياه والطاقة ، والتي ستوفر المال أيضًا على المدى الطويل.
يتم تحقيق هذا الاستغلال الأمثل للمال من خلال “التفكير الذكي”. يوضح نيكول: “إذا نظرت إلى الطريقة التي يتعامل بها بعض الأشخاص مع المال في حياتهم الشخصية ، فإن الأمر مختلف تمامًا عما يحدث عندما يذهبون إلى وظائفهم في شركة. عندما يذهب الناس لقضاء عطلة ، على سبيل المثال ، فإنهم يقضون الوقت والجهد في البحث عن أفضل الأسعار ، ويستكشفون تلك الأماكن السرية الصغيرة ، بينما في عملهم في الشركة ، لا يكون هناك دائمًا تخصيص للتفكير حول القيمة “.
قد تدفع عائدًا بنسبة 4٪ إذا كنت ستشتري مبانينا ، ولكن نظرًا لأننا نأخذ سلسلة القيمة على طول الطريق … فنحن قادرون على إنشاء ثلاثة أضعاف هذا المستوى كعائد سنوي مستمر – Clive Nichol، Fabrix
يعتمد الكثير من القرار بشأن ما إذا كان من الأفضل إعادة تعيين الغرض من المبنى أو هدمه على مدى تشابه ألواح الأرضية في الخطة الجديدة. يقيس نيكول هذا من حيث انبعاثات الكربون بدلاً من التكلفة المالية.
بشكل عام ، تؤدي إعادة التخصيص أيضًا إلى تقليل الوقت الذي يتم إنفاقه – وبالتالي المال – في كل من مرحلتي التخطيط والتطوير ، وغالبًا ما يكون التمويل أرخص ، حيث تكون مخاطر التنمية عادةً أقل.
“في الواقع ، نحن نصنع عائدات عالية الدخل. قد تدفع عائدًا بنسبة 4٪ إذا كنت ستشتري أحد مبانينا ، ولكن نظرًا لأننا نأخذ سلسلة القيمة على طول الطريق ، بدءًا من مخاطر التخطيط إلى الاحتفاظ [الاستثمار] ، فنحن قادرون على إنشاء ثلاث مرات هذا المستوى كعائد سنوي. “
قبل إعادة توظيفه من قبل فابريكس ، كان مصنع الزجاجة قبالة طريق كينت القديم في لندن بمثابة مستودع لتعبئة بيرة الليمونادة والزنجبيل لما يقرب من 150 عامًا © Andy Stagg
المجتمع يستفيد من تغيير الغرض
يقول نيكول ، لا يمكن قياس جميع فوائد إعادة التخصيص. ويقتبس من مثال Roots in the Sky ، المشروع الذي تبلغ مساحته 385000 قدم مربع (35800 متر مربع) حيث تقوم فابريكس بإعادة توظيف Blackfriars Crown Court في لندن لإنشاء مساحات مكتبية وتجارية ومجتمعية ، وحيث من المقرر أن تبدأ الأعمال في أوائل العام المقبل.
مبنى القرميد في الستينيات “مؤرخ” و “مغلق” ، ومع ذلك فإن مكانه في التاريخ المحلي والمجتمع المحلي يثير إحساسًا بالحنين إلى الماضي . كما قال أحد السكان المحليين عندما سئل عن مستقبل المبنى: “إنه موجود دائمًا. سأكون آسف لرؤيتها تذهب. “
بالنسبة للعديد من الأشخاص ، يوفر المادي إحساسًا بالإطار والأمان في عالم يتغير تمامًا – كلايف نيكول ، فابريكس
يوضح نيكول: “نقضي الكثير من حياتنا على الإنترنت ، لذلك أصبحت علاقتنا بالجسد أكثر أهمية”. “بالنسبة للعديد من الأشخاص ، يوفر الوضع المادي إحساسًا بالإطار والأمن في عالم يتغير تمامًا.”
غالبًا ما يتم وضع الأشخاص الذين يحتاجون إلى أكبر قدر من الإلهام في الحياة في أكثر الأماكن غير الملهمة في مدننا – كلايف نيكول ، فابريكس
لهذا السبب ، بالنسبة لـ Roots in the Sky ، احتفظ Fabrix بجميع جدران الطابق الأرضي ، ووضع النوافذ من الستينيات. ستكون “المساحة الأكثر قيمة” في المبنى – بما في ذلك إطلالة على Shard – للاستخدام المجتمعي. يقول نيكول إن الأمر يتعلق بخلق “إشارة من المستقبل” ، وبناء مبنى يضيف قيمة للمجتمع.
“غالبًا ما يتم وضع الأشخاص الذين يحتاجون إلى أكبر قدر من الإلهام في الحياة في أكثر الأماكن غير الملهمة في مدننا – في الأقبية ، في أكواخ المجتمع المتهالكة ، في أماكن سريرية للغاية. كيف تتوقع منهم أن يكونوا متحمسين أو ملهمين أو متصلين بما يحدث عندما يتم وضعهم في تلك المساحات؟ “
Roots in the Sky: إعادة تخصيص 385000 قدم مربع لمبنى محكمة التاج ، كاملة مع غابة على السطح © Fabrix
الطبيعة كعنصر أساسي في العمارة
تم تصميم Roots in the Sky ليكون BREEAM Outstanding و WELL Platinum. تركز مواد البناء على الخشب الرقائقي المتقاطع والفولاذ منخفض الكربون ، في حين تم وضع الكثير من الهندسة الميكانيكية في الطابق السفلي من أجل “تحرير” السقف لإنشاء غابة على الأسطح الحضرية تبلغ مساحتها 1.4 فدانًا .
يقول نيكول ، الذي يكره كلمة biophilia ، “الطبيعة هي العنصر الأكثر إثارة الذي يمكنك إضافته إلى المبنى ، خاصةً أنه يتغير موسمياً كل ثلاثة أشهر وكذلك على مدار حياته”. “لماذا نحتاج إلى تعقيم الإشارة إلى شيء طبيعي ونستمتع به؟” سأل.
نريد من الناس ، في غضون 20 إلى 30 عامًا ، أن يلتقطوا ما فعلناه وأن يذهلوا ، لقد فكروا حقًا في ذلك! – كلايف نيكول ، فابريكس
سيتم زراعة أكثر من 100 شجرة معدة و 10000 نبتة على عمق 1.5 متر في التربة. يوضح نيكول: “نصمم مساحات لتزدهر الطبيعة ، نظرًا لمرونة اختيار النبات وكيف ستتأثر النباتات بتغير المناخ على مدار العشرين عامًا القادمة”.
يتعلق الأمر بالتصميم على المدى الطويل. “نريد من الأشخاص في غضون 20 إلى 30 عامًا أن يلتقطوا ما فعلناه ويذهبوا ،” واو ، لقد فكروا حقًا في ذلك! ” يضيف نيكول.
منظر على السطح باتجاه مدينة لندن © Fabrix
نوع جديد من “الفخامة” في حمامات السباحة
غالبًا ما يرتبط مفهوم “الرفاهية” بالاستهلاك المفرط ، الأمر الذي جعل الرفاهية تقليديًا واحدة من أكبر العوامل المسببة للتلوث في العالم. في Roots in the Sky ، بحثت Fabrix عن طريقة جديدة لتقديم الرفاهية ، مع حوض السباحة في الهواء الطلق على السطح (انظر الصورة الرئيسية © Fabrix).
يعتبر المسبح فرصة للقول للناس أن “نهجنا الحالي للرفاهية في المجتمع يأتي بتكلفة بيئية عالية جدًا ، ولكن لدينا طريقة لتقديم هذا المسبح الفاخر بتأثير بيئي ضئيل للغاية ” ، كما يقول نيكول.
تحدى نيكول فريق المشروع: “سيكون هناك تجمع هناك. سيرغب الناس في السباحة فيه. ما مدى دفء حوض السباحة باستخدام النفايات من المبنى؟ ” كان أحد الاقتراحات هو استخدام الطاقة الشمسية. “كان جوابي على ذلك” لا “، لأن الطاقة الشمسية ستكون موجودة على أي حال.”
قد يكون حمام السباحة أبرد ببضع درجات من المسبح القياسي ، ولكن هذا هو الحل الوسط عندما تكون الاستدامة جنبًا إلى جنب مع الفخامة – Clive Nichol، Fabrix
جاء الجواب على شكل تبادل حراري متصل بغرف تكنولوجيا المعلومات الخاصة بالمستأجرين . “سيتم تسخين المسبح عن طريق الطاقة المهدرة من غرف تكنولوجيا المعلومات الخاصة بالمستأجرين ، وقد يكون أكثر برودة ببضع درجات من حمام السباحة العادي ، وفي الشتاء قد يكون الجو باردًا جدًا ، ولكن هذا هو الحل الوسط عندما تكون الاستدامة جنبًا إلى جنب مع الرفاهية . “
الميزة المعمارية لإعادة الغرض
يقول نيكول ، الذي يعطي مثالًا على The Binary ، وهو مركز شرطة أعيد استخدامه في ساوث بانك بلندن : “قد يمنحك هدم مبنى لوحة أرضية أفضل وأكثر كفاءة ، لكن الفرص المعمارية من إعادة تعيين الغرض للمبنى قد ضاعت” .
في The Binary ، استبدلت Fabrix شبكة تهوية الجدار الخارجي بالنوافذ. يقول نيكولز: “لديك الآن هذه النوافذ المذهلة التي تؤطر منظر الشارد” ، “إذا كان مبنى جديدًا ، فلن يصمم أي مهندس هذه النوافذ على الإطلاق ، والتي تعد أيضًا إرثًا جميلًا لوظيفة المبنى السابقة التي كنا قادرين عليها لاحتضان.”
التراث المعماري: تم استبدال فتحات التهوية الموجودة في الأعلى بنوافذ في The Binary.
ويوضح أن العمل مع الهندسة المعمارية الأصلية وتفاصيل التصميم “يثري غرابة النهاية “. “كبشر وكمستهلكين ، نحب الغرابة. يمكن أن تكون الاستدامة عملية ومعقمة للغاية. أسهل طريقة لبناء المباني المستدامة هي بناء الصناديق ذات النوافذ العادية. يصبح ذلك مملًا جدًا “.
الثنائي: تغيير الغرض من مركز شرطة سابق بمساحة 16000 قدم مربع. يتم استخدام المساحة الخارجية للمجتمع المحلي والأحداث الخيرية © Tim Bird
تحديات تغيير الغرض من المبنى
يقول نيكول إن أصعب شيء في تغيير الغرض من مبنى هو “كمية الخيارات الفردية” التي تحتاج إلى القيام بها والتي “قد لا ترغب بالضرورة في تسليمها إلى شخص لا يحمل رؤيتك”.
من الضروري اتخاذ هذه الخيارات الفردية ، وتحقيق رؤية المشروع ، وجود فريق متوافق ، كما يقول نيكول – سواء بين فريق العمل المكون من 24 فردًا وفرق المشروع. تتضمن بعض الطرق التي يحقق بها فابريكس ذلك ما يلي:
- الحفاظ على فابريكس كداعم لرؤية المشروع . (دور تقليديا يقوم به المهندس المعماري). وتخصيص صوت متساو لكل عضو من أعضاء فريق المشروع .
- تشجيع التفكير الذكي من خلال عدم التنافس مع بعضنا البعض. “إنها مثل الرياضة. إذا جلست في غرفة تبديل الملابس ، ونظرت حولك إلى فريقك ، ورأيت شخصًا لا يزعج نفسه أو لا يحاول ، في النهاية عندما تخرج إلى أرض الملعب ، من المحتمل أن تخسر لأن ضعفك سينكشف وستفوز ” أن يكون أداء كوحدة واحدة “.
- معاملة الأذكياء على أنهم أذكياء . “توظف العديد من المؤسسات أذكى الأشخاص الذين يمكنهم ذلك ، وبعد ذلك ، بمجرد انضمامهم ، ينسون أن الأشخاص الأذكياء يمكنهم العمل عندما يكون شخص ما مخادعًا معهم ولا يفي بالوعود”
- زيادة إبداع القطاعات في صناعة العقارات التي لم يسبق اعتبارها إبداعية. في الوقت الحالي ، نشتري الفولاذ الذي تم إزالته من التطورات الأخرى . نحن نحب القيام بذلك. إنه تحدٍ كبير ، لكن يجب أن يبتعد العاملون في البنية الهيكلية ، ويقيسوا ما هو موجود ، ويقرروا ما يجب أن ندفعه مقابل ذلك ، ومستوى الكربون المتجسد الذي نوفره منه ، وكيف يتم إعادة اعتماده. هذا يتطلب الإبداع “.
- يلهون كفريق “نقوم بالكثير من أنشطة المجتمع معًا. يمكن أن تكون هذه أشياء مثل إقامة حدث مهرجان لندن للتصميم في أحد مبانينا ، بينما في نفس الليلة هناك حدث فني يقام في مكان آخر. يتعلق الأمر بالقدرة على الاستمتاع بالجانب الأكثر نعومة من الأشياء التي نبتكرها والعودة إلى المنزل والجلوس حول مائدة العشاء ، ويهتم أصدقاؤهم وعائلاتهم بسماع ما يفعلونه في العمل. هذا يجلب قيمة كبيرة “.
خلق عالم مستدام من خلال تأثير منخفض
يقول نيكول إن التحدي الآخر الذي يواجه إعادة استخدام المبنى – بما يتجاوز “كمية الخيارات الفردية” – هو التغيير المطلوب في أهداف الطاقة مع التغيير في استخدام التخطيط.
Symes Mews في كامدن ، والتي حصلت على تصنيف BREAAM جيد جدًا © Timothy Soar
يقول نيكول: “هذا ليس شيئًا سيئًا” ، ولكن ، على سبيل المثال ، ” سيمز ميوز [ مشروع في منطقة كامدن بلندن حيث أعادت فابريكس تخصيص مستودع أثاث سابق] يزيد عمره عن 100 عام ، مع سلسلة من عشر غرف مختلفة ، ولكل منها أحجام مختلفة. هذا يجعل من الصعب تحقيق تصنيف BREEAM جيد جدًا ، وهو ما فعلناه. في حين أن هذا سيكون سهلاً في المبنى الجديد “.
على مستوى المشاريع الفردية ، السؤال الوحيد هو: إلى أي مدى يمكن أن يكون تأثير الكربون لدينا منخفضًا؟ – كلايف نيكول ، فابريكس
سألت MIPIM World نيكول عن أهمية أن تكون صفرًا من الكربون على مستوى المشروع. “صافي الصفر هو الأنسب كنهج من أعلى إلى أسفل لاقتصاد أو بلد لتحديد الأهداف. على مستوى المشاريع الفردية ، عليك التفكير بشكل مختلف. السؤال الحقيقي هو: ما مدى انخفاض تأثيرنا الكربوني؟ يمكنك قياس هذا ، ثم إظهار بصمة الكربون للناس. هذا مهم.”
